Буквально несколько лет назад большинство более охотно покупали квартиры на вторичном рынке, так как были опасения, что новостройку могут просто не достроить, а человек останется и без денег, и без квартиры. В подтверждении этого, мы до сих пор периодически слышим про обманутых дольщиков и читаем в СМИ истории людей, которые уже не первый год платят ипотеку за недостроенную квартиру.

Но в последнее время ситуация кардинально поменялась и сегодня продажи квартир в новостройках бьют все рекорды. Конечно, основным драйвером выступили государственные субсидии и заманчивые предложения по ипотеке от банков и застройщиков, но только ли в этом дело? Как сегодня обстоят дела с безопасностью покупки квартиры в строящемся доме? И какие гарантии есть у покупателей недвижимости на первичном рынке? Для того, чтобы разобраться в этих вопросах мы обратились к крупнейшему застройщику загородной недвижимости РБ ГК «Жилой Квартал» и задали интересующие нас вопросы коммерческому директору Лире Ахметовой.

Лира Рахимьяновна, насколько безопасно сегодня покупать квартиру на первичном рынке? 
Если раньше застройщики, продавая квартиры в строящихся домах сразу получали средства на свой счёт и могли использовать их по своему усмотрению. То с 2019 года продажа квартир в новостройках происходит с помощью трёхстороннего договора через эскроу-счета. Застройщик получает доступ к деньгам дольщика только после того, как полностью выполнит все обязательства, то есть после того, как введёт дом в эксплуатацию. Поэтому покупка квартиры в строящемся доме сегодня абсолютно безопасна.

Может ли дольщик забрать свои средства с эскроу-счёта? 
Даже несмотря на то, что по закону средства, хранящиеся на эскроу-счёте, принадлежат дольщику, до момента пока он не получит акт приёма-передачи квартиры, забрать деньги просто так не получится.

Ведь этот механизм был придуман не только для того, чтобы защитить дольщиков, но, и чтобы у застройщика были гарантии того, что покупатель оплатит полную стоимость жилья в указанный срок, согласно договору. И банк в этом случае выступает гарантом исполнения всех договорённостей с обеих сторон.

Поэтому забрать свои деньги дольщик сможет только в случае расторжения договора купли-продажи, либо при несоблюдении застройщиком условий сделки. 

Несмотря на то, что такое бывает достаточно редко, но что будет если банк, в котором открыт счёт эскроу признают банкротом?
Также, как и вклады, денежные средства, хранящиеся на счетах эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов. Но в отличие от классического депозита, где максимальная сумма возврата 1 400 000 рублей, в этом случае вы сможете вернуть средства в размере, соответствующем стоимости приобретённой недвижимости (но не более 10 000 000 рублей). 

Возможно ли сегодня заключение договора долевого участия без счета эскроу?
Да, на сегодняшний день, в Уфе ещё есть проекты, которые попали в исключения при вступлении в силу новых правил. Например, застройщик может продолжать продажи по старой схеме при условии, если продажи проекта начались до 1 июля 2019 года и к этому моменту было продано более 10% от общей площади помещений, а дом построен на 30%. 

Что касается наших проектов, то все квартиры в строящихся домах мы реализуем в соответствии с законодательством через счета эскроу. Например, ЖК «Зубово Life Garden» в котором недавно стартовали продажи квартир в новой очереди, строится по программе проектного финансирования от ПАО «Сбербанк». 

И аккредитация строящихся проектов крупнейшими банками – это гарантия надёжности застройщика.  Так как для получения проектного финансирования банки предъявляют очень жёсткие требования, как к застройщику, так и к проекту. Девелопер должен иметь большой опыт строительства, устойчивое финансовое положение, успешно реализованные аналогичные проекты.  А бизнес-модель жилого комплекса должна выдерживать стресс-тест банка на снижение конъюнктуры рынка по плану продаж и т. д. Кроме того, представители банков ежемесячно совершают выезды на строительные площадки, получившие проектное финансирование, благодаря чему строящиеся дома проходят дополнительный контроль качества. Всё это гарантирует дольщику, что его дом не только будет построен, но и будет соответствовать строгим критериям качества.

Что нужно учесть при покупке жилья в строящемся доме?
Несмотря на то, что сегодня есть механизм, защищающий дольщиков, всё равно очень важно выбрать надёжного застройщика. Ведь и раньше стройка не всегда останавливалась по причине недобросовестности застройщика, который собрал деньги с покупателей и уехал. Были и такие случаи, что строительство вставало по неопытности компании застройщика. Например, когда допустили ошибку в расчёте себестоимости и ценообразовании проекта из-за чего даже при 100% реализации квартир денег на завершение строительство не хватало. 

Поэтому, конечно, в первую очередь нужно внимательно изучить доступные на рынке варианты. Обращайте внимание сколько лет компания на рынке и сколько у неё успешно реализованных проектов. Можете зайти на сайт Единый Реестр Застройщиков и посмотреть рейтинг надёжности компании, который по пятибалльной шкале оценивает соблюдение компанией декларируемых сроков ввода в эксплуатацию. Чем больше проектов компания ввела в эксплуатацию вовремя, тем выше рейтинг. Также посмотрите есть ли на сайте застройщика возможность следить за ходом строительства онлайн.

Подводя итог, можно смело сказать, что от реформы рынка недвижимости и поправок к 214-ФЗ принятых в 2019 году, выиграли как дольщики, которые получили безопасность покупки недвижимости, так и застройщики, которым стал доступен надёжный канал финансирования независящий от темпов продаж.

Справка о компании: ГК «Жилой Квартал» является крупнейшим застройщиком загородной недвижимости в Республике Башкортостан и имеет максимальный балл надёжности по рейтингу Единого Реестра Застройщиков. За 22 года компания построила более 1 500 000 кв. м, в которых проживают более 50 тысяч человек. Узнать больше о проектах застройщика можно по телефону 8 (347) 22-50-276 или в офисах продаж ГК «Жилой Квартал» по адресам: г. Уфа, ул. З. Биишева, 13 и ЖК «Михайловка Green», ул. Дубравная, 1/1 а, ЖК «Гудвилл Парк», с. Шмидтово, ул. Ромашковая, д 10, ЖК «Зубово Life 2», с. Зубово, ул. Авроры, д. 1а.